農地転用できる土地・できない土地｜農地区分と許可基準
農地は、どこでも自由に転用できるわけではありません。
農地転用の許可では、農地の場所や周辺環境、営農条件などから農地を区分し、その区分ごとに転用の可否を判断する「立地基準」と、事業の実現可能性や周辺農地への影響などを確認する「一般基準」があります。
そのため、「第２種農地だから転用できる」「第３種農地だから必ず許可される」というように、農地区分だけで許可・不許可が決まるわけではありません。
農地転用の許可は「立地基準」と「一般基準」で判断されます
立地基準（農地区分による基準）
農地の営農条件等から、次の５つの農地区分に該当するかを確認し、その区分ごとに許可の基準が定められています。
立地基準は、農地の営農条件等からみた農地区分ごとに定められた許可の基準であり、具体的には、農用地区域内にある農地、第１種農地、甲種農地、第３種農地及び第２種農地の区分ごとに定めています。
一般基準（共通の審査基準）
農地区分にかかわらず、すべての申請について、次のような点を確認します。
- 転用事業を実施する資力・信用があるか
- 計画どおり事業を実施できるか
- 他法令の許可等を取得できるか
- 周辺農地に支障を与えないか
- 転用面積が適正か など
各農地区分の詳細
農用地区域内農地
農業振興地域整備計画において、農用地等として利用すべき土地として定められた「農用地区域」内にある農地※です。農用地利用計画で設定された用途に供するもの等を除き、原則として不許可となります。
転用を検討する場合は、まず農用地区域からの除外（農振除外）が可能かどうかを確認する必要があります。
※農業振興地域の整備に関する法律に基づき市町村が定める農業振興地域整備計画において、農用地等として利用すべき土地として定められた土地の区域（農用地区域）内にある農地。（法第４条及び法第５条第２項第１号イ）
原則として転用できません
甲種農地
市街化調整区域にある第１種農地のうち、特に良好な営農条件を備えている農地です。原則として転用できず、許可できる場合は第１種農地よりも限定されています。
※第１種農地の要件に該当する農地のうち市街化調整区域内にある特に良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件のいずれかに該当するもの。
１．おおむね１０ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地のうち、その区画の面積、形状、傾斜及び土性が高性能農業機械による営農に適するものと認められること。（令第１２条及び令第２０条第1 号、則第４１条及び則第５５条）
なお、「高性能農業機械による営農に適する」と認められるかどうかの判断は、「千葉県における特定高性能農業機械の導入に関する計画」におけるトラクター、コンバイン又は田植機の導入のためのほ場整備条件を目安とする。
２．特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地のうち、当該事業の工事が完了した年度の翌年度から起算して８年を経過したもの以外のもの｡
ただし、特定土地改良事業等のうち、農地を開発すること又は農地の形質に変更を加えることによって当該農地を改良し、若しくは保全することを目的とする事業（いわゆる面的整備事業）で次に掲げる基準に適合するものの施行に係る区域内にあるものに限られる。(令第１２条及び令第２０条第２号）
（ア）上記「２．土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地」の（ア）の２から５までに掲げる事業のいずれかに該当する事業であること。（則第４２条第１号）
- 区画整理
- 農地又は採草放牧地の造成
- 埋立て又は干拓
- 客土、暗きょ排水その他の農地又は採草放牧地の改良又は保全のため必要な事業
（イ）次のいずれかに該当する事業であること。（則第４２条第２号）
- 国又は都道府県が行う事業
- 国又は都道府県が直接又は間接に経費の全部又は一部を補助する事業
なお、市街化調整区域は、農林漁業との健全な調和を図りつつ、市街化を抑制すべき地域として定められたものであることから、そこにおける優良農地は極力保存しなければならない。したがって、甲種農地に該当する農地は、第３種農地又は第２種農地の要件に該当する場合であっても、甲種農地として扱うこととされている。（法第４条第２項第１号ロかっこ書）
原則不許可（許可できる場合は限定的）
第１種農地
おおむね10ヘクタール以上の集団的に存在する農地や、土地改良事業施行区域内の農地など、良好な営農条件を備えている農地です。農業用施設等を除き、原則として転用は認められません。
農用地区域内にある農地以外の農地であって、良好な営農条件を備えている農地として次に掲げる要件のいずれかに該当するもの。（法第４及び法５条第２項第1 号ロ）
１．集団的に存在している農地（令第１１条及び令第１９条第１号）
おおむね１０ヘクタール以上の規模の一団の農地の区域内にある農地
２．土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地（令第１１条及び令第１９条第２号）
土地改良法第２条第２項に規定する土地改良事業又はこれに準ずる事業で、次の（ア）及び（イ）の要件を満たす事業（以下「特定土地改良事業等」という。）の施行に係る区域内にある農地。
なお、区画整理等の面的な整備を行ったものは、工事完了公告後２０年間は第1 種農地として取り扱う。
ただし、用排水事業については、受益が広範囲に及ぶことが多く、生産性の低い孤立した農地が不可避的に受益地に含まれている場合があるので、そのことのみをもって第１種農地として取り扱わず、生産性と合わせて総合的に判断することとする。
（ア）次のいずれかに該当する事業（主として農地又は採草放牧地の災害を防止することを目的とするものを除く。）であること。（則第４０条第１号）
- 農業用用排水施設の新設又は変更
- 区画整理
- 農地又は採草放牧地の造成
- 埋立て又は干拓
- 客土、暗きょ排水その他の農地又は採草放牧地の改良又は保全のため必要な事業
（イ）次のいずれかに該当する事業であること。（則第４０条第２号）
- 国又は地方公共団体が行う事業
- 国又は地方公共団体が直接又は間接に経費の全部又は一部につき補助その他の助成を行う事業
- 農業改良資金助成法に基づき地方公共団体から資金の貸付けを受けて行う事業
- 農林漁業金融公庫から資金の貸付けを受けて行う事業
３．農業生産力の高い農地（令第１１条及び令第１９条第３号）
傾斜、土性その他の自然的条件からみてその近傍の標準的な農地を超える生産をあげることができると認められる農地。
なお、本項目に該当するかどうかの判定は、具体的には、市町村が独自に作成する資料、賃借料の標準額を定める場合の農地区分ごとの収量、農業災害補償法の規定による基準収量、その他の資料により総合的に判断する。
原則不許可
第２種農地
第３種農地に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内の農地や、他の農地区分のいずれにも該当しない農地です。計画している事業を周辺の他の土地で行うことができないかという「代替性」が重要な判断要素となります。
その他の場合にあっては周辺の他の土地で事業の目的を達成することができない場合に限り許可する。
１．農用地区域内にある農地以外の農地であって、第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地のうち、次に掲げる区域内にあるもの｡(法第４条及び第５条第２項第１号ロ(2)）
①道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況からみて「第３種農地の中で、道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況がある程度に達している（令第１３条第１号）」区域に該当するものとなることが見込まれる区域として、次に掲げるもの（令第１４条）
（ア） 相当数の街区を形成している区域（則第４５条第１号）
（イ） 申請に係る農地又は採草放牧地からおおむね５００ｍ※以内に次に掲げる施設におけるそれぞれの（ ）内に示す基準点のいずれかが存すること。（則第４３条第２号）
- 鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場（基準点：改札口）
- 都道府県庁、市・区・町村役場（支所を含む。）（基準点：核となる建物施設の出入口）
- その他１から３までに掲げる施設に類する施設・・・具体的には、「バスターミナル」が想定される。（基準点：核となる建物施設の出入口）
※当該施設を中心とする半径５００メートルの円で囲まれる区域の面積に占める当該区域内にある宅地の面積の割合が４０パーセントを超える場合にあっては、その割合が４０パーセントとなるまで当該施設を中心とする円の半径を延長したときの当該半径の長さ又は１キロメートルのいずれか短い距離
②宅地化の状況からみて「宅地化の状況がある程度に達している区域」に該当するものとなることが見込まれる区域として、宅地化の状況が「住宅の用若しくは事業の用に供する施設又は公共施設若しくは公益的施設が連たんしている（則第４４条第１号）」程度に達している区域に近接する区域内にある農地の区域で、その規模がおおむね１０ヘクタール未満であるもの（令第１４条第２号、則第４６条）
２．農用地区域内にある農地以外の農地であって、甲種農地、第１種農地及び第３種農地のいずれの要件にも該当しない農地であり、具体的には、農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地等（法第４条及び第５条第２項第２号）
なお、本項目に該当するかどうかの判断に当たっては、たとえ小集団の農地であっても農業生産力の高い第１種農地に該当する場合（②のⓒ参照）があるので、注意する必要がある。
条件により許可（代替性が重要）
第３種農地
市街地の区域内または市街地化の傾向が著しい区域内にある農地です。一般基準において許可できない場合を除き、原則として転用が認められます。
農用地区域内にある農地以外の農地であって、市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい区域内にある農地のうち、次に掲げる区域内にあるもの｡(法第４条及び第５条第２項第１号ロ(1)）
１．道路、下水道その他の公共施設又は鉄道の駅その他の公益的施設の整備の状況が次に掲げる程度に達している区域（令第１３条第１号）
（ア） 水管、下水道管又はガス管のうち二種類以上が埋設されている道路※の沿道の区域であって、容易にこれらの施設の便益を享受することができ、かつ、申請に係る農地又は採草放牧地からおおむね５００メートル以内に２以上の教育施設、医療施設その他の公共施設又は公益的施設が存すること｡(則第４３条第１号）
※幅員４メートル以上の道及び建築基準法第４２条第２項の指定を受けた道で現に一般交通の用に供されているものをいい、高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに限る。）及び農業用道路を除く。
（イ） 申請に係る農地又は採草放牧地からおおむね３００メートル以内に次に掲げる施設におけるそれぞれの（ ）内に示す基準点のいずれかが存すること。（則第４３条第２号）
- 鉄道の駅、軌道の停車場又は船舶の発着場（基準点：改札口）
- 高速自動車国道その他の自動車のみの交通の用に供する道路（高架の道路その他の道路であって自動車の沿道への出入りができない構造のものに限る。）の出入口（基準点：一般道との接続地点）
- 都道府県庁、市・区・町村役場（支所を含む。）（基準点：核となる建物施設の出入口）
- その他１から３までに掲げる施設に類する施設・・・具体的には、「バスターミナル」が想定される。（基準点：核となる建物施設の出入口）
２．宅地化の状況が次に掲げる程度に達している区域（令第１３条第２号）
- 住宅の用若しくは事業の用に供する施設又は公共施設若しくは公益的施設が連たんしていること。（則第４４条第１号）
- 街区（道路、鉄道若しくは軌道の線路その他の恒久的な施設又は河川、水路等によって区画された地域をいう。以下同じ。）の面積に占める宅地の面積の割合が４０パーセントを超えていること。（則第４４条第２号）
- 都市計画法第８条第１項第１号に規定する用途地域が定められていること（農業上の土地利用との調整が調ったものに限る。なお、これは、農林水産省及び関係省庁（この場合は国土交通省）の通達等に基づく調整を了していることをいう。以下同じ。）(則第４４条第３号）
３．土地区画整理法第２条第１項に規定する土地区画整理事業又はこれに準ずる事業として省令（未制定）で定めるものの施行に係る区域（令第１３条第３号）
原則として転用が可能
農地区分と転用のしやすさ
農地区分は、上記「該当要件」で述べたとおりであるが、その判定に当たっては、次の点に留意する必要があります。
- 甲種農地の要件に該当する農地は、同時に第２種農地又は第３種農地の要件にも該当する場合であっても、甲種農地とする。
- 第３種農地の要件に該当する農地は、同時に第１種農地の要件に該当する場合であっても、第３種農地とする。
- 第２種農地の「農用地区域内にある農地以外の農地であって、第３種農地の区域に近接する区域その他市街地化が見込まれる区域内にある農地のうち、上記①②の要件…(ａ)」に該当する農地は、同時に第１種農地の要件に該当する場合であっても、第２種農地とする。
- 第２種農地の「農用地区域内にある農地以外の農地であって，甲種農地，第１種農地及び第３種農地のいずれの要件にも該当しない農地であり，具体的には，農業公共投資の対象となっていない小集団の生産性の低い農地等…（ｂ)」は、他の農地区分のいずれにも該当しない農地とする。
自分の土地が転用できるか分からないという方へ
地番や土地の場所が分かれば、
必要となる手続きを調査・整理することができます。
など、まずはご希望をお聞かせください。
一般基準の主な内容
- 必要な資力・信用があるか
- 転用を妨げる権利者の同意を得ているか
- 許可後、速やかに工事に着手できるか
- 他法令の許可等を取得できる見込みがあるか
- 必要な土地を利用できる見込みがあるか
- 転用面積が適正か
- 工場・住宅等の造成のみを目的とするものではないか など
- 土砂の流出・崩壊などの災害の発生のおそれがないか
- 農業用用排水施設の機能に支障がないか
- 集団的な農地を分断するおそれがないか
- 周辺農地の日照・通風等に支障がないか
- 農道・ため池等の農業施設に支障がないか
- ガス・粉じん・湧水等による営農への影響がないか など
農地転用が許可されない主なケース
農地区分の基準を満たしていても、事業計画や資金計画、周辺農地への影響、他法令の規制などに問題がある場合は、農地転用が許可されないことがあります。
ここでは、申請前に特に確認しておきたい代表的なケースをご紹介します。
該当する
農用地区域内農地や甲種農地、第１種農地などは、原則として転用が認められません。例外的に許可される場合もありますが、まずは農地区分と許可の可能性を確認する必要があります。
資金計画・事業計画に
問題がある
工事費などの必要な資金を確保できる見込みがない場合や、事業計画の実現性が十分でない場合は、許可されないことがあります。
他法令の許可を
受けられる見込みがない
住宅建築や造成などでは、農地転用以外にも都市計画法などの許認可が必要になることがあります。必要な他法令の許認可を取得できる見込みがなければ、農地転用についても許可されません。
周辺農地に支障を
及ぼすおそれがある
雨水・排水による被害、土砂の流出、農業用用排水施設への支障、日照・通風への影響など、周辺農地の営農に支障が生じるおそれがある場合は許可されないことがあります。
転用する面積が
必要以上に大きい
事業目的に対して必要以上に広い農地を転用する計画は認められない場合があります。
転用面積が目的に照らして適正であることも一般基準の審査事項です。
権利関係が
整理されていない
所有者や共有者、賃借権など、転用の妨げとなる権利がある場合には、その権利関係を整理する必要があります。転用行為を妨げる権利を有する者の同意についても審査対象になります。
「この土地なら大丈夫」と思っていても注意が必要です
農地転用の許可だけを確認して、土地の購入や工事の計画を先に進めてしまうと、後から別の規制や手続が判明することがあります。農地転用以外にも、次のような事項を確認しておくことが重要です。
農地転用の許可だけを確認して、土地の購入や工事の計画を先に進めてしまうと、
後から別の規制や手続が判明することがあります。
